Quel statut pour louer en courte durée : LMNP, LMP ou société ?

1. Le point de départ : qui possède et exploite le logement ?

Vous possédez personnellement le bien ? Étudiez d’abord la location en nom propre : créer une société n’est pas une formalité automatiquement imposée pour publier une annonce. Si le bien appartient déjà à une indivision ou à une société, partez de cette situation réelle et faites vérifier les formalités adaptées. Ne créez pas une structure uniquement parce qu’une plateforme demande un numéro professionnel.

2. LMNP ou LMP : une qualification fiscale, pas une option libre

Pour la location en nom propre, le caractère professionnel s’apprécie au niveau du foyer fiscal. Le LMP suppose deux conditions cumulatives : recettes annuelles de location meublée supérieures à 23 000 € ET supérieures aux autres revenus du foyer retenus par la règle fiscale. Si l’une manque, l’activité reste LMNP. Comparez des recettes, pas le bénéfice après charges ; tenez compte de l’ensemble des locations meublées du foyer. La composition exacte des revenus comparés et les situations de non-résidence doivent être vérifiées avec le service des impôts.

3. Micro-BIC ou réel : comment le revenu imposable est calculé

Il s’agit du régime d’imposition, distinct de LMNP/LMP. Sous micro-BIC, un abattement forfaitaire s’applique si les conditions sont remplies ; les charges réelles ne se déduisent pas en plus. Au réel, une comptabilité permet de déterminer le résultat selon les charges et amortissements admis. Le classement touristique, l’année des recettes, les seuils et les délais d’option comptent. Faites comparer le coût total, la comptabilité et les conséquences de la revente ; le régime réel n’est pas automatiquement le meilleur choix. Consultez le barème officiel du millésime concerné avant de trancher.

4. Micro-entrepreneur : ne pas le cocher par réflexe

Le mot « micro » dans micro-BIC ne vous transforme pas automatiquement en auto-entrepreneur. L’affiliation sociale est une question séparée. En courte durée, au-delà de 23 000 € de recettes annuelles, des cotisations sociales peuvent être dues même si vous restez LMNP pour l’impôt. Les possibilités d’affiliation dépendent de l’activité et de ses conditions. Demandez à l’Urssaf le régime adapté avant de sélectionner une option sociale. En dessous du seuil, absence de cotisations ne signifie pas absence de prélèvements sociaux ni d’impôt.

5. SCI ou autre société : partir d’un projet patrimonial réel

Une SCI n’est pas un raccourci automatique pour louer en meublé. Cette activité est commerciale et peut entraîner son imposition à l’impôt sur les sociétés ; l’administration prévoit une tolérance limitée pour des recettes commerciales accessoires. Faites examiner les statuts, la fiscalité, le financement, les distributions et la revente avant tout changement. Pour une structure commerciale ou familiale, demandez une comparaison chiffrée au notaire ou à l’expert-comptable, adaptée aux associés. Aucun montage n’est recommandé ici par défaut.

6. Déclarer le début d’activité et obtenir le SIRET

Pour un début d’activité de loueur LMNP ou LMP, l’administration fiscale indique une déclaration sur le guichet des formalités des entreprises dans les quinze jours suivant le premier jour de location. Cette démarche permet notamment l’attribution du SIRET. Préparez l’identité de l’exploitant, l’adresse du bien, la date de début et les options retenues ; conservez l’accusé et contrôlez les informations reçues. Un SIRET ne vaut pas numéro municipal d’enregistrement, et ne donne pas une autorisation de changement d’usage.

7. La bonne liste de questions à faire valider

Au service des impôts : LMNP ou LMP pour le foyer, micro-BIC ou réel, options et CFE. À l’Urssaf : affiliation et cotisations en fonction de vos recettes et de la courte durée. Au notaire ou au comptable : détention à plusieurs, société et conséquences de revente. À la mairie : nombre de jours, enregistrement et autorisations. Gardez les réponses datées avec les justificatifs du logement. Le statut fiscal ne permet jamais de contourner le plafond de votre résidence principale.

Un cas concret

Exemple simplifié pour un foyer résident fiscal français : 18 000 € de recettes meublées ne remplissent pas le premier critère du LMP. Avec 30 000 € de recettes et 45 000 € d’autres revenus à comparer, le second critère n’est pas rempli : le foyer reste fiscalement LMNP, mais la courte durée impose une vérification des cotisations sociales. Avec 30 000 € de recettes et 20 000 € d’autres revenus comparables, les deux critères du LMP sont remplis. Ces montants sont des exemples, pas un conseil d’optimisation.

Exemple pédagogique proposé par South ; il ne décrit pas une performance observée du marché.